Se você prestou atenção às notícias ao longo do ano passado, sem dúvida ouviu falar muito sobre a expansão e potencial contração do mercado de habitação dos Estados Unidos. A expansão foi ajudada por muitos fatores. Um deles foi o uso de programas de empréstimos ardilosos que permitiam que pessoas com históricos de crédito desfavoráveis garantissem empréstimos para comprar casas. Essa mesma prática contribuiu, de igual maneira, para o estouro da bolha no setor de habitação.
 Ariel Skelley/Getty Images Muita gente precisa de hipotecas subprime para conseguir acesso ao mercado da habitação |
Essa prática de emprestar dinheiro a pessoas com histórico de crédito desfavorável ou limitado é conhecida como crédito subprime. Um dos equívocos mais comuns quanto ao termo "subprime" é imaginar que ele se refira à taxa de juros dos empréstimos. O termo "subprime" não se relaciona à chamada "prime rate", uma das taxas de juros de referência dos mercados financeiros, e sim à classificação de crédito do devedor. Em uma escala que vai de cerca de 300 a 900 pontos, a classificação "subprime" é dada às pessoas com menos de 620 pontos. A maioria dos consumidores tem classificação de crédito entre 650 e 800 pontos [fonte: Bankrate.com].
As taxas de juros das transações subprime podem variar imensamente. Elas se baseiam em uma série de fatores relacionados ao risco, entre os quais:
- classificação de crédito;
- valor da entrada;
- número de empréstimos não pagos;
- tipo de empréstimo não pago.
Outro aspecto negativo do mercado subprime é a alta no número de acusações de que as instituições de créditos tomam por alvo as minorias - uma prática conhecida como crédito predatório. Essas instituições exploram a inexperiência dos devedores de muitas maneiras. Elas podem superdimensionar a avaliação de uma propriedade, superestimar a receita do devedor ou até mentir sobre sua classificação de crédito, com o objetivo de impor juros estratosféricos. Também encorajam freqüentes refinanciamentos em busca de taxas "melhores", e acrescentam os altos custos dessas transações ao valor do empréstimo.
Cartões de crédito subprime
Outro setor em que o crédito subprime atua é o de cartões de crédito. Os detentores de cartões de crédito subprime em geral pagam diversas taxas adicionais, que não incidem sobre os cartões de crédito convencionais. Tarifas anuais, tarifas pagas antecipadamente e multas mais altas por atrasos e por exceder limites de crédito são comuns.
Os detentores de cartões de crédito subprime usualmente não recebem o prazo de carência antes que comecem a incidir juros por atraso que é concedido aos cartões comuns. Uma taxa leva à outra, quase sempre - como eles não têm alguns dias a mais para pagar os atrasados sem juros, terminam vítimas de multas que são acrescidas ao saldo devedor, e isso gera estouro do limite do cartão.
O sistema parece ter sido concebido de maneira a ganhar dinheiro com pessoas que já tinham dificuldades financeiras, para começar. Caso você tenha um cartão de crédito subprime, é muito importante manter os pagamentos em dia pelo maior tempo possível. Dessa forma, você poderá de fato melhorar seu crédito.
Neste artigo, estudaremos alguns exemplos de hipotecas subprime, a fim de ajudá-lo a determinar se alguma delas pode o beneficiar. Também estudaremos a crise do mercado subprime e o que está sendo feito para combatê-la.
Detalhes do crédito subprime
As hipotecas subprime tomam as mais variadas formas e envolvem as mais diversas quantias. O único fator consistente em termos gerais é que a taxa de juros será superior à prime rate estabelecida pelo banco central dos Estados Unidos, oo Federal Reserve. A prime rate é a taxa de juros que as instituições cobram de devedores com bons históricos de crédito.
Uma das formas mais comuns de crédito subprime envolve uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). Nos últimos anos, o crédito ARM se tornou cada vez mais popular, porque envolve pagamentos mensais e taxas de juros mais baixas nos meses iniciais. As taxas iniciais de uma ARM em geral valem por dois ou três anos. A taxa de juros depois disso passa a ser ajustada a cada seis ou doze meses, e pode crescer em até 50% ou mais [fonte: Bankrate.com]. Quando você ouve falar em uma ARM 2/28 ou 3/27, o primeiro número se refere ao número de anos em que a taxa inicial de juros se aplica, e o segundo ao período restante do empréstimo, com a taxa de juros flutuante.
 Justin Sullivan/Getty Image News O Wells Fargo é um dos líderes no mercado de crédito imobiliário |
As ARM subprime também podem incluir cláusulas que dispõem que o devedor paga apenas os juros. Vamos tomar como exemplo uma ARM 2/28 com cláusula de não amortização do principal. Essa forma de empréstimo permite que o devedor pague apenas os juros durante o período inicial, e à taxa mais baixa. Depois disso, o valor total do principal é recalculado e dividido por 28 anos, e ele começa a pagar juros e principal, com a nova taxa.
De acordo com a Bankrate.com, a diferença nos pagamentos mensais de uma ARM 2/28 sem amortização do principal pode ser dramática:
| Valor | Taxa | Prestação | |
| Dois primeiros anos | US$ 200.000 | 7% | US$ 1.330,60 |
| Terceiro ano | US$ 200.000 | 11% | US$ 1.922,96 |
Como se pode ver, assim que o período inicial se encerra, o valor do pagamento mensal cresce muito. Embora um refinanciamento seja possível, depois desse período, a atual queda nos índices de valorização do mercado imobiliário norte-americano torna difícil obter muitas vantagens. Também é importante lembrar que, a cada refinanciamento, você volta a pagar as taxas de custo operacional do empréstimo ao credor.
O crédito subprime também muitas vezes inclui penalidades por pagamento antecipado. Isso significa que, caso você tenha dinheiro para liquidar o saldo mais cedo, terá de pagar taxas adicionais por isso.
Outra possível característica é o chamado pagamento balão. O termo se refere a uma cláusula que dispõe que o montante total do empréstimo precisa ser pago de uma vez assim que o período inicial se encerra. Os devedores em geral planejam refinanciar o saldo devedor quando chegar esse momento, mas isso nem sempre é possível. E, mesmo que o seja, os juros podem terminar sendo muito mais altos.
Existem outros fatores além de sua classificação de crédito que definem se você se enquadra ou não na categoria subprime. De acordo com a MSN Money, seu possível empréstimo pode ser subprime se você:
- atrasou pagamentos de qualquer crédito nos últimos três anos;
- declarou insolvência nos últimos sete anos;
- usa sempre o limite de cheque especial de sua conta bancária
- deixou de pagar qualquer empréstimo;
- foi alvo de execuções de hipotecas ou de retomada de bens comprados a crédito no passado;
- atrasa consistentemente o pagamento de suas contas e já teve a luz ou água cortadas.
Também é importante ter em mente que seu crédito é afetado por qualquer compromisso financeiro que você assine em conjunto com outra pessoa. Casais que se divorciam encontram muitas vezes surpresas desagradáveis ao descobrir que o ex-cônjuge deixou de pagar empréstimos e isso arruinou seu histórico de crédito.
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